Domande/risposte

Domanda: Il condominio in cui risiedo è composto di tre scale. Dovendo effettuare dei lavori, sia di carattere straordinario che di carattere ordinario, sul tetto dell’immobile, un inquilino, nonché proprietario di tutti gli appartamenti di una delle tre scale, dice di non essere tenuto a partecipare alla spesa totale ma solo alla spesa concernente il suo tetto. Il condomino in questione, che non ha la maggioranza dei millesimi, può ottenere di concorrere solo alla spesa che riguarda il suo tetto?

Risposta: Secondo quello che appare l’orientamento dominante, le spese di conservazione e manutenzione del tetto devono essere suddivise fra tutti i condomini laddove il tetto costituisca un “unicum” che protegge l’intero corpo di fabbrica. Qualora esistano più corpi di fabbrica (che possono anche essere uniti fra loro, come le costruzioni a schiera), si propende per una suddivisione della spesa fra i soli condomini che traggano utilità da quella determinata porzione di tetto. Nel caso prospettato, quindi, non è sufficiente l’esistenza di tre scale per concludere che le spese debbano essere sostenute separatamente dai tre gruppi di condomini, ciascuno per la porzione di tetto che copre le unità servite da una determinata scala, ma occorre che ogni porzione di tetto abbia un’autonomia funzionale tale da escludere ogni utilità per le porzioni che non ne siano coperte.

Domanda: Rinuncio ad utilizzare l’ascensore e quindi non voglio contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’impianto, cosa devo fare?

Risposta: Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.): sono nulli, infatti, gli accordi tra le parti o le modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini. D’altro canto, nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione, conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e dunque deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune. La comunione è irrinunciabile.

Domanda: Il garage sotto la mia palazzina non e’ a norma, non tutti i condomini degli appartamenti hanno i box, qualcuno ha solo il box e la tabella millesimale e’ unica, ma i box hanno 245 mm e gli appartamenti 755 mm, l’amministratore puo’ obbligare i condomini a mettere a norma i locali e come si ripartisce la spesa?

Risposta: L’amministratore, in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo, è responsabile per l’attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza degli impianti (elettrici, antincendio ecc) se non esiste la documentazione atta a dimostrare che il locale è a norma vanno eseguite le verifiche attraverso professionisti certificati e successivamente eseguiti i lavori atti a mettere a norma ed imposti dalla normativa vigente che garantiscano la sicurezza ed i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa.
I criteri di ripartizione di volta in volta secondo i lavori da eseguire sono ripartiti o sulla proprietà generale o sulla porzione della proprietà generale che ha l’uso esclusivo di quella porzione di immobile. Ogni fattispecie va esaminata accuratamente, genericamente si può rimandare al codice civile ai criteri di ripartizione delle spese.

Domanda: Quando e come si può convocare l’assemblea se l’amministratore non lo fa o e’ irreperibile?
Risposta: L’assemblea condominiale viene solitamente convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Qualora l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati.
Nel caso in cui l’amministratore è assente o irreperibile, ogni condomino può convocare l’assemblea. In questi casi, però, è opportuno che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione; se tutti i condomini non sono stati correttamente convocati, le delibere assembleari sono da ritenersi nulle.
Le modalità di convocazione sono le seguenti: la convocazione deve pervenire almeno otto giorni prima della riunione e può essere effettuata in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere. Colui che spedisce la convocazione deve essere in grado di provare di aver spedito e consegnato la convocazione (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna).
Una particolare attenzione deve essere posta nei riguardi degli argomenti posti all’ordine del giorno: il condomino che convoca un’assemblea dovrà procedere ad indicare bene i temi che si desidera trattare, perché soltanto i punti indicati nell’ordine del giorno saranno oggetto di discussione. Le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono rappresentare nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea, i condomini devono redigere un verbale della seduta, che poi andrà consegnato all’amministratore.